内容提要：随着私家车保有量的增加，业主对车位需求量的几何级增长和高昂的土地使用权转让金导致的车位空间规划不足之间的矛盾日益显著，小区车位所有权的实际归属问题有较大争议。本文试图从南京市鼓楼区法院的一则案例对小区车位归属问题进行思考，简析车位归属问题的现状及成因，对小区停车位的相关立法问题进行探究。

关键词：所有权 使用权 建筑物区分所有权

2016年上半年，一则《全国首例小区车库之争尘埃落定：归业主！》的文章刷爆了很多人的朋友圈，此案件涉及的是南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的一起地下车库所有权纠纷，据悉，该小区内一共有59个车库，开发商卖出了其中37个，剩余的22个由物业出租。为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但遭到了开发商的坚决反对。业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。然后，法院判决结果是“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车权益”。

判决结果一出，一时间舆论四起，一方面，很多人固有的“没有形成购买车位的纸面合同我当然就不享有车位”的观念受到了巨大冲击，另一方面，已经出售了大量车位的各大开发商也陷入了面临巨额不当得利返还的恐慌。“在南京买房不再需要另购车库”的谣言也甚嚣尘上。

随着事件的持续发酵，南京市鼓楼区人民法院作出一份《全国首例小区车库之争，花落谁家？以生效判决为准！》的公开声明。声明指出，由于该案件涉及众多户主的利益，被广泛关注，而实际上以上媒体、公众号中提到的均为发生于2003年，且并未实际生效的一审判决，因星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起了上诉。中院经审理认为原审查明的事实不清，裁定撤销原判，发回重审。而鼓楼法院重审的结果为：该小区规划核准车库数量为36个，所以超规划建设的23个车库应属业主共有，同时按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，该小区业主实际有权取得的车库为29个。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。由于车库已被出售无法移交，最终法院判令星汉公司给付业主委员会车库出售款50万元。

通胀压力之下，车位价格随房价飞涨，而国人生活水平的不断提高让私家车从二十世纪末的奢侈品变成了如今再平常不过的代步工具，业主对车位需求量的几何级增长和高昂的土地使用权转让金导致的车位空间规划不足之间的矛盾日益显著。案件虽然暂时告一段落，司法机关对于该案的裁判思路也很清晰，流言不攻自破。然而不同情况下小区车位所有权的实际归属却不能就此盖棺定论，相反还引发了学界的热烈讨论。

一、现行规定

从以上案例中不难看出，我国法律现在对小区停车位的性质有一个非常明显同时也至关重要的划分依据，即：车位是否经过规划核准。通俗地讲，即该车位是不是拥有规划部门发给的“身份证”，其存在是否在《建设工程规划许可证》上有明确载明，是否是“黑户”。根据其性质的不同，其归属也自然的有所不同。

第一种是是建设区域内，规划用于停车的车位属于开发商所有，无论地上还是地下车位，根据《物权法》规定，开发商有权通过出售、附赠或是出租等方式确定车位的最终归属。

第二种则是占用业主共用场地用于停放汽车的车位，这类车位则归全体业主所有。根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用并决定交纳汽车停放费，物业服务企业可以根据物业服务合同收取相应的停车费。

形成以上结论的理论依据是《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《物权法》于2007年3月16日审议通过，自2007年10月1日起正式施行，也正是在2007年物权法出台以前，法律对相关社会问题存在疏漏的大背景下，本文伊始介绍的在各大自媒体以讹传讹的一审判决才得以出现。

二、现状及其成因

既然《物权法》已经作出了以上规定，停车难问题理应得到相应的解决。然而出人意料的是，法律的完善只是给了法院裁判的便利，现实中业主停车遭遇的阻力远未得到消弭。

（一）开发商利用合同约定停车位的归属

物以稀为贵，眼下私家车保有量持续增长，而地价随着房价疯涨，停车位的规划数量终归是有限的。开发商在压缩房价保持市场竞争力的同时，也悄悄的把目光转向了停车位，通过提高停车位的价格来补足利润的缺口，最直接的影响就是车位价格动辄数十万起步，已经数倍于房屋单价。在高额利润的驱使下，很多开发商已经不满足于仅仅享有《物权法》赋予其的所有权部分，而是试图通过在商品房买卖的格式合同中预先载明诸如“停车位的产权归开发商所有，住户如确有需要可以另行向开发商购买”这样的条款。如此一来，开发商的所有权就自然的延伸到了上文提及的第二种性质的车位，即“占用业主共用场地用于停放汽车的车位”。

出现这种情况的原因也显而易见。一方面，楼市的畸形发展让开发商或为生存，或为牟利，作出了有违公平正义精神的选择。另一方面，开发商和业主信息和知识严重不对称，地位不对等。

首先，“规划”的范畴本身就不明确，何谓“规划”？是仅仅为开发商为满足小区业主基本需要的必备的车位，还是包括那些以盈利为目的的部分？是法律、法规、规划部门的强制性标准，还是开发商自定的标准？对“规划”的界定实际上就是对哪些部分是由业主所有，哪些部分为开发商自由处置的问题的关键性界定。其次，对于普通民众来说，“规划”更是属于一个相对模糊和萌芽的概念，想要搞清“规划”的范围和了解其范围的法律及现实意义就已经强人所难，而要其去突破开发商设置的层层阻碍，以及理清很多开发商与规划部门不可说的暧昧关系，得到真实可靠的原始规划条件的信息更是几无可能。再次，开发商对业主占有经济上、知识上的绝对强势地位，其提供的格式条款均由专业律师完成，不具有专业知识和经验的普通业主根本无法看透条款背后隐藏的玄机。最后，在如今楼市卖方市场“爱买不买，急着买的人还在排队”的大环境下，业主殚精竭虑提出的反对意见事实上也毫无价值可言。

事实上，《物权法》颁布后不久，上海就出现了类似的案例，开发商的“曲线救国”之策没有得到法院的支持。核心在于，《物权法》第74条明确赋予开发商与业主进行约定的权利，而且也强调小区停车位必须首先满足业主的需要，如果开发商在销售合同中作出以上约定，过后就肆意提高停车位价格，使得本来就已经承担高额房款的业主可能最终会放弃购买停车位。从某种意义上来说，开发商利用其优势地位与不明就里的业主签订合同约定停车位的归属，也恰恰违背了意思自治原则的初衷。

（二）物业对于已经购买了车位的车主继续征收“停车管理费”

现实情况中，很多地区已经购买了车位的车主仍然要缴纳“停车管理费”，反而租用车位的车主倒不用交这一笔费用，让很多业主感到非常不解。实际上，征收该笔停车费的主体是物业公司，而出售停车位的主体则是开发商。开发商卖的是车位，而物业卖的则是管理和服务。停车管理费不同于租金，仅针对拥有该车位的业主。根据了解，这笔“停车管理费”往往还价值不菲。因此也自然的产生了很多的纠纷。

问题的关键在于，开发商出售车位时，究竟卖的是所有权还是使用权。由于土地国有，无论是开发商还是业主都不享有对建筑物下土地的所有权，但是业主可以取得房屋的所有权，而车库一般同房屋一样，产权70年后原则上属于国家而不归开发商所有。再结合对《物权法》第74条的理解，以及普通人的一般认识和交易习惯，笔者倾向于认为开发商出售的是所有权。然而在此假定下，我们知道，所有权是一种对世权、绝对权。包括两方面的权能。即积极的占有、使用、处分、收益的权能，以及消极的排除妨害的权利。那么物业对业主所有的车位进行管理和征收费用，无疑是侵害了其所有权的。该收费也是不合理的。另外，由此衍生出的问题是，如果停车位被定性为所有权，那么是否应该按照不动产作类似的处理，单独进行不动产登记，又能否独立于房屋作转让，需要履行什么样的手续，都是非常现实又急需补充立法予以解决的问题。

不仅如此，《物权法》74条第一款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”也很值得深入探讨。什么是“首先满足业主的需要”？从字面上来说，“首先”应当区别于我们在其他法律文件中看到的“优先”。普通立法中的“优先”一般是指“优先购买权”的概念，即当业主与第三人出价一致时，必须先满足业主使用需要。而“首先”则应当是一个完全不同的概念，笔者的理解是，即便业主没有能力购买车位，也应当先租给业主使用，而不是“价高者得”。而如果业主一开始没有车，而是在开发商将剩余的车位出卖给了第三人后购买了车辆产生了需求，又该如何处理？这就涉及到“业主需求”的规定也不够明确的问题，笔者认为，应当是满足业主的合理需求，那么何为合理就又值得讨论了。是一户一车位合理一户多车位合理？是房屋面积大就有车位位置选择权合理还是统筹、摇号、购买顺序来确定更合理？

三、立法建议

（一）明确开发商向区分所有权人以外的第三人出售停车位的行为的违法成本

由于立法的缺失，我们还没有对开发商尚未满足业主实际需要就向第三人出售停车位的行为的法律后果予以明确的规定，导致实践中第三人以投资为目的购买停车位后大肆向实际业主索取高额停车费的现象屡见不鲜。而且各地判例多车位买卖合同已经实际达成，权属已经转移，无法实际履行为由，以开发商以现金向业主委员会赔款的形式结案。也并没有实际解决业主的停车问题，案结而事不了，业主拿着一纸判决书仍然无车位可停。所以大幅度提高开发商的违法成本，以巨额赔偿约束开发商，甚至以第三人恶意之理由撤销停车位买卖合同，以从源头上杜绝这种现象就有了操作的空间。

（二）通过国家强制力对车位进行再分配

随着私家车保有量的不断提高，仅仅依靠市场调节车位数量和价格的“无为而治”的思路已经明显不能满足社会和谐稳定的基本要求。我们可以通过宏观手段压制房价，平衡股市，那么车位也自然可以。我国台湾地区就有类似的处理方式，通过国家强制力干预车位的数量，引入“法定车位”的概念，要求开发商必须建立和预留足够数量的停车位，确保能在很长一段时间满足业主的需求。

（三）完善立法，确定业主对于停车位享有权益的性质

停车难、转让难的问题很大程度上也是业主对车位所有权和使用权性质界定不清的问题。通过立法给予停车位正当“名分”的同时，加强停车位权属登记和转让的相关规定，也能很好的解决停车难的问题。

中国的停车难问题远不仅仅是立法的问题，更不是通过几个法律文件或者判决裁定就能解决的问题。它是市场过度自由发展到一定程度的必然产物，是我们从设计到规划再到建筑水平落后于西方发达国家的自然结果，更是中国现阶段发展瓶颈、甚至是部分国民素养的缩影，它们就像一块块顽疾根植于中国人社会生活的方方面面，只是直到今天才集中爆发出来。只有当问题的探讨不仅仅停留在理论层面、法律层面，也只有当更多的人参与进来，充分权衡和考虑各方的利益，中国的停车位问题才可能得到最终解决。